O arrendatário tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, já as voluptuárias somente quando for expressamente autorizada pelo proprietário, podendo permanecer no imóvel até ser indenizado.

Entende-se como benfeitorias, as alterações feitas pelo homem em uma coisa com a finalidade de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la, por isso, que elas são obrigatórias num contrato de arrendamento rural.

Que podem ser voluptuárias, as quais não agregam valor ao imóvel e não precisam acontecer; úteis, são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, tornando mais útil e necessárias, que tem por fim conservar ou evitar que o bem se deteriore.

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Sendo que essas definições geram diversas interpretações, em quais realmente aumentaram ou facilitaram o uso do imóvel ou foram apenas mera atividades concentradas nas etapas operacionais da produção agrícola, bem como se elas também, não se enquadram em mera conservação ou evitar sua deterioração.

Observa-se que é um assunto complexo em distinguir quais as benfeitorias que serão indenizadas, assim nada mais que prudente é constar em contrato, o estado físico inicial da área arrendada e especifica como que as benfeitorias serão tratadas na vigência contratual, objetivando simplesmente minimizar problemas futuros.

Devendo constar quais benfeitorias que serão utilizadas pelo Arrendatário e seu estado de conversação, bem como a qualidade físico-química do solo.

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Essas benfeitorias se referem às construções existentes no imóvel e seu estado de conservação que serão cedidas no arrendamento. Por exemplo, barracões, casas, cercas, estradas internas, silos, currais, pocilgas, entre outras. Devendo ser descritas em contrato, até mesmo contendo fotografias delas para constituir uma prova documental.

Bem como, de laudos de análise físico-química do solo, para identificar qual estado do solo no início e no término contratual. Objetivando determinar se ocorreu alguma alteração no solo, com a finalidade de conservá-lo e/ou melhorá-lo.

Após essas informações que conseguem descrever a qualidade e as características das benfeitorias existentes no imóvel, facilitará suas inclusões no contrato de arrendamento, prevendo o procedimento a ser adotado nas questões de possíveis indenizações.

Incluindo, como e quando serão realizados o seu  pagamento; como será a sua atualização monetária; como será comprovado os valores gastos e possível depreciação deste valor pelo uso. Ou seja, as benfeitorias são um importante item a ser observado e contemplado num contrato de arrendamento rural.

Logo, seja consciente na celebração ou renovação contratual do seu arrendamento rural e assim revejam no contrato as previsões com relação as benfeitorias, almejando evitar futuros conflitos e ações judiciais.

Pois, o que é combinado não sai caro, não é mesmo!

*Sandro Simão - Advogado e Engenheiro Florestal, atua diretamente na Solução de Problemas de Imóveis Rurais junto aos Registros de Imóveis.